Lexique

A

Arrêté royal du 13 juillet 2014 search for term

Arrêté royal relatif au Sociétés Immobilières Réglementées.

Arrêté royal du 14 novembre 2007 search for term

Arrêté royal relatif aux obligations des émetteurs d’instruments financiers admis à la négociation sur un marché réglementé.

Arrêté royal du 7 décembre 2010 search for term

Arrêté royal relatif aux Sicafi.

B

BeAMA search for term

Association Belge des Asset Managers.

Break search for term

Première option de résiliation d’un contrat de bail moyennant un préavis notifié.

BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) search for term

BREEAM est la première méthode d’évaluation environnementale des bâtiments. Il s’agit d’un référentiel pour les meilleures pratiques en matière de conception durable. Ce référentiel est devenu la mesure la plus largement utilisée pour décrire la performance environnementale d’un bâtiment (www.breeam.org).

BREEAM Design search for term

Travaux de réhabilitation et de rénovation. L’extraction et l’utilisation des ressources pour créer des matériaux et produits lors de rénovations (et constructions) sont l’un des plus grands impacts environnementaux directs du secteur immobilier. L’empreinte écologique telles que la perte de biodiversité, les émissions à effet de serre et les déchets peut être efficacement réduite grâce au recyclage et à la dématérialisation.

La certification BREEAM, que Befimmo a implémenté systématiquement pour ses rénovations majeures, impose entre autres de tenir à jour des données concernant l’utilisation de ressources naturelles et de matériaux recyclés. Mais c’est aussi au stade Design que la performance environnementale de l’immeuble est déterminée. Tenir compte, dès la phase initiale, et ceci en concertation avec les architectes et les bureaux d’études, d’une approche éco-design assure également un accroissement de la longévité de commercialisation potentielle de l’immeuble.

BREEAM In-Use search for term

La certification BREEAM In-Use concorde avec la demande d’amélioration continue imposée par le standard ISO 14001.

C’est un outil précieux qui valide les efforts entrepris par Befimmo pour améliorer la durabilité des bâtiments de son portefeuille. La performance initiale des immeubles est d’abord mesurée, et ceci tant pour l’immeuble même (Asset) que pour la gestion de l’immeuble (Management).

Cette certification exige entre autres un suivi des données de consommation. La validation des données qui s’ensuit est une étape importante pour aboutir à des chiffres de benchmarking corrects.

C

CAP search for term

Un CAP est un instrument financier dérivé appartenant à la famille des options. Un achat de CAP permet la protection à la hausse des taux d’intérêt, à un niveau maximal prédéfini (prix d’exercice ou strike). Il permet dès lors de pouvoir profiter des taux à la baisse. L’achat de CAP s’accompagne du paiement d’une prime.

Capitalisation boursière search for term

Cours de bourse de clôture multiplié par le nombre total d’actions en circulation à cette date.

CBD (Central Business District) search for term

Les quartiers d’affaires au centre de Bruxelles, comprenant les quartiers du Centre, Léopold, Louise, Midi et Nord.

CCS (Cross Currency Swap) search for term

Un CCS est un contrat par lequel deux parties s’échangent les flux de charges d’intérêts et les notionnels libellés dans deux devises différentes. Les échanges des flux d’intérêts peuvent être convenus comme fixe contre fixe, variable contre variable ou encore, variable contre fixe (ou inversement).

CDP (Carbon Disclosure Project) search for term

Le CDP est une organisation indépendante et sans but lucratif visant à réduire les gaz à effet de serre émis par les entreprises et les villes. Ceci est fait par le biais d’une banque de données mondiale des émissions de gaz à effet de serre. L’organisation agit au nom de nombreux investisseurs représentant plus de US$ 95 trillions d’actifs.

Code 2009 search for term

Code belge de Gouvernance d’entreprise publié le 12 mars 2009 par la Commission Corporate Governance. Le code comprend les pratiques et dispositions à respecter par les sociétés belges cotées en bourse. Le Code 2009 remplace la version antérieure de 2004, il peut être consulté sur le site de GUBERNA (www.guberna.be/fr).

COLLAR search for term

Un COLLAR est une combinaison d’instruments financiers dérivés constituée pour un emprunteur par l’achat d’un CAP et la vente d’un FLOOR. Cette combinaison permet la protection à la hausse des taux d’intérêt (par l’achat du CAP) avec une prime subsidiée totalement ou partiellement par la vente d’un FLOOR (qui implique l’engagement de payer un taux d’intérêt minimum).

D

DCF (Discounted Cash-Flow) search for term

Méthode d’actualisation de cash-flows.

Droit d’emphytéose search for term

Droit réel temporaire qui confère à son titulaire, pour un terme minimum de 27 ans et maximum de 99 ans, la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, moyennant le paiement au propriétaire d’une redevance annuelle en argent ou en nature en reconnaissance de son droit de propriété. Pendant la durée de l’emphytéose, l’emphytéote exerce tous les droits attaches à la propriété du fonds, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

Durée moyenne pondérée des baux en cours jusqu’à leur prochaine échéance search for term

Le rapport entre (i) la somme des loyers contractuels bruts en cours de chaque bail des immeubles disponibles à la location multipliés par la durée respective restante à courir entre la date de clôture et leur prochaine échéance et (ii) le loyer contractuel brut en cours total des immeubles disponibles à la location.

Durée moyenne pondérée des baux jusqu’à leur échéance finale search for term

Le rapport entre (i) la somme des loyers contractuels bruts en cours de chaque bail des immeubles disponibles à la location multipliés par la durée respective restante à courir entre la date de clôture et leur échéance finale et (ii) le loyer contractuel brut en cours total des immeubles disponibles à la location.

E

EIRIS search for term

EIRIS est un leader mondial de l’analyse environnementale, sociale et de gouvernance des entreprises.

EPRA search for term

Forte de plus de 200 membres actifs, l’EPRA (European Public Real Estate Association – www.epra.com) est la voix de l’immobilier coté européen et représente 250 milliards € d’actifs immobiliers.

EPRA earnings search for term

L’EPRA earnings est défini par l’association EPRA comme « Recurring earnings from core operational activities ». Il correspond globalement au cash-flow récurrent de la Société.

EPRA NAREIT/Europe search for term

EPRA, en collaboration avec FTSE et NAREIT fournit un benchmark de l’immobilier coté global. L’indice FTSE EPRA/NAREIT est divisé en 8 secteurs qui couvrent les plus grands marchés d’investissements globaux. L’indice EPRA NAREIT/Europe reprend l’immobilier coté en Europe.

Ex-date search for term

Date de détachement du coupon.

F

FLOOR search for term

Un FLOOR est un instrument financier dérivé appartenant à la famille des options. Un achat de FLOOR permet la protection à la baisse contre les fluctuations de taux d’intérêt, à un niveau minimum prédéfini (prix d’exercice ou strike). Il permet dès lors de pouvoir profiter des taux à la hausse. L’achat de FLOOR s’accompagne du paiement d’une prime.

Flottant (Free float) search for term

Le pourcentage des actions détenu par le public. Il s’agit des actions pour lesquelles Befimmo n’a pas reçu une déclaration de transparence d’un tiers ou qui ne sont pas détenues par Befimmo ou ses filiales.

FSMA (Financial Services and Markets Authority/Autorité des services et marchés financiers) search for term

L’autorité de régulation autonome des marchés financiers et des assurances en Belgique.

G

GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) search for term

GRESB est une initiative qui évalue les prestations environnementales et sociales des placements immobiliers cotés en bourse et privés. Le benchmark obtenu crée le point de départ pour l’amélioration de ces prestations, ainsi que pour un effort collectif vers une industrie immobilière plus durable (www.gresb.com).

GRI (Global Reporting Initiative) search for term

Le GRI est l’organisation à l’origine de l’établissement d’un standard de reporting en matière de Responsabilité Sociétale reconnu dans le monde entier. Elle agit en faveur de son amélioration continue et de son application partout dans le monde.

H

Hinterland économique search for term

Périphérie de Bruxelles.

I

IAS (International Accounting Standards) search for term

Normes comptables internationales élaborées par l’International Accounting Standards Board.

IBGE (Bruxelles Environnement) search for term

Autorité de la Région de Bruxelles-Capitale en charge de la protection de l’environnement

IFRS (International Financial Reporting Standards) search for term

Normes internationales d’information financier elaborées par l’International Accounting Standards Board.

IRR (Internal Rate of Return) search for term

L’IRR est le return en base annuelle, soit un taux de rentabilité interne.

IRS (Interest Rate Swap) search for term

Un IRS, ou contrat d’échange de taux d’intérêt (le plus couramment fixe contre variable ou inversement), est un engagement conclu entre deux parties pour s’échanger des flux financiers calculés sur un notionnel, une fréquence et une durée déterminés.

IRS « payeur » search for term

Un IRS « payeur » (sous-entendu « payeur de taux fixe ») est un IRS pour lequel un taux fixe est payé à la contrepartie en échange d’un taux variable.

IRS « receveur » search for term

Un IRS « receveur » (sous-entendu « receveur de taux fixe ») est un IRS pour lequel un taux variable est payé à la contrepartie en échange d’un taux fixe.

ISO 14001 search for term

La norme internationale de gestion environnementale ISO 14001 définit les exigences acceptées pour les systèmes de gestion environnementale. Elle met l’accent sur un processus d’amélioration continue dans la mise en œuvre d’objectifs environnementaux au sein des entreprises et autres institutions. Celles-ci peuvent faire certifier leurs systèmes de gestion environnementale conformément à la norme ISO 14001 par des contrôleurs indépendants.

J

Juste valeur search for term

La juste valeur s’obtient par la déduction de la « valeur d’investissement » d’une moyenne des frais de transactions établie par des experts immobiliers indépendants. Celle-ci correspond a (i) 2,5%¹ pour les immeubles d’une valeur supérieure à 2,5 millions € et à (ii) 10% (Flandre) ou à 12,5% (Wallonie et Bruxelles) pour les immeubles d’une valeur inférieure à 2,5 millions €. Ces valeurs sont établies en application de la norme IAS 40 qui requiert la comptabilisation en « juste valeur » des immeubles de placement.

¹ Niveau moyen des coûts payés sur les transactions constatées par les experts sur le marché belge. Ce traitement comptable est détaillé dans le communiqué publié par BEAMA le 8 février 2006.

K

KPI (Key Performance Indicator/indicateur clé de performance) search for term

Les indicateurs-clés de performance sont des chiffres utilisés pour mesurer les progrès réalisés par une entreprise dans la mise en œuvre de ses principaux objectifs.

L

Loi du 12 mai 2014 search for term

Loi relative aux Sociétés Immobilières Réglementées.

Loi du 20 décembre 2010 search for term

Loi concernant l’exercice de certains droits des actionnaires de sociétés cotées.

Loi du 6 avril 2010 search for term

Loi relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur.

Loyer contractuel brut en cours search for term

Le total annualisé des loyers contractés par Befimmo en cours à la date de clôture, ceux-ci ne tenant compte ni des gratuités en cours ni des loyers des baux dont la date de prise en cours est postérieure à la date de clôture considérée.

Loyer potentiel search for term

Le loyer contractuel brut en cours, augmenté de la valeur locative estimée des surfaces non occupées à la date de clôture.

LTV (Loan-to-Value) search for term

LTV = [(dettes financières nominales – trésorerie)/juste valeur du portefeuille].

M

Marge opérationnelle search for term

Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille divisé par les revenus locatifs (hors lissage des gratuités).

N

NAV (Net Asset Value) search for term

Valeur intrinsèque des fonds propres.

Niveau E search for term

Niveau de consommation d’énergie primaire d’un immeuble.

Niveau K search for term

Niveau global d’isolation thermique primaire d’un immeuble.

P

PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) search for term

Cet indice, issu de la Directive européenne 2002/91/CE, exprime la quantité d’énergie nécessaire pour répondre aux différents besoins liés à une utilisation normale d’un bâtiment. Celle-ci résulte d’un calcul qui prend en compte les différents facteurs qui influencent la demande d’énergie (isolation, ventilation, apports solaires et internes, système de chauffage, etc.).

Pourcentage de distribution (Pay-out ratio) search for term

Le pourcentage de distribution est calculé en divisant le dividende brut par l’EPRA earnings.

Property Management search for term

Le property management consiste en la supervision des activités de maintenance technique, la comptabilisation des loyers et la comptabilisation des charges liées aux immeubles, à répercuter aux locataires.

Précompte mobilier search for term

Les dividendes constituent des revenus imposables en Belgique. Le précompte mobilier normalement retenu sur ces revenus constitue, dans la plupart des situations, l’impôt définitif sur ces revenus.

Pure Player search for term

Investisseur qui concentre ses activités sur un seul segment, que ce soit de manière géographique ou sectorielle, dans lequel il est spécialisé.

R

Rating search for term

Notation financière de Befimmo attribuée par l’agence de rating Standard & Poor’s.

Ratio de couverture search for term

Ratio de couverture = (dettes nominales à taux fixes + notionnel des IRS et des CAP)/dette totale.

Ratio d’endettement search for term

[Passifs – provisions – autres passifs financiers (instruments de couverture autorisés comptabilisés au passif du bilan) – passifs d’impôts différés – comptes de régularisation]/[total de l’actif du bilan – instruments de couverture autorises, comptabilises à l’actif du bilan]. Ce ratio est calculé conformément à l’Arrêté royal du 13 juillet 2014.

Record date search for term

La date d’arrêté (record date) est la date à laquelle un actionnaire doit être détenteur de titres afin d’avoir droit au paiement du dividende à concurrence des titres qu’il détient à cette date.

REIT (Real-Estate Investment Trust) search for term

Société d’Investissement à Capital fixe aux Etats-Unis.

Rendement brut courant des immeubles de placement search for term

Le rapport entre le loyer contractuel brut en cours et la valeur acte en mains des immeubles de placement.

Rendement brut courant des immeubles disponibles à la location search for term

Le rapport entre le loyer contractuel brut en cours et la valeur acte en mains des immeubles disponibles à la location.

Rendement brut potentiel des immeubles disponibles à la location search for term

Le rapport entre le loyer potentiel et la valeur acte en mains des immeubles disponibles à la location.

RICS search for term

Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org).

RPM search for term

Registre des Personnes Morales.

Résultat net search for term

Résultat établit conformément aux normes comptables IFRS. Il représente le bénéfice ou la perte de la période.

Réversion des immeubles disponibles à la location search for term

Le potentiel de révision des loyers du portefeuille d’immeubles disponibles à la location par rapport à la valeur locative estimée dudit portefeuille, exprimé en pourcentage et calculé selon la formule : 1 – le rapport entre le loyer potentiel des immeubles disponibles à la location et la valeur locative estimée totale des immeubles disponibles à la location.

S

SGE (Système de Gestion Environnementale) search for term

Un SGE est un cadre de gestion des performances environnementales. Il décrit les politiques et les objectifs à mettre en œuvre et à surveiller, les défis à gérer, et la manière dont le fonctionnement de différents systèmes et stratégies devrait être analyse et évalué.

Sicafi search for term

Société d’Investissement à Capital Fixe Immobilier.

Le régime de Sicafi a été créé en 1995 pour promouvoir le placement collectif en immobilier.

SIR (Société Immobilière Réglementée) search for term

Le régime de SIR a été créé en 2014 et poursuit les mêmes objectifs que les structures de Real Estate Investment Trusts (REIT) mises en place dans les différents pays (REIT (USA), SIIC (France) et FBI (Pays-Bas)).En outre, le législateur a voulu que la SIR garantisse une grande transparence et permette de distribuer un maximum de cashflows tout en bénéficiant de certains avantages. Elle est contrôlée par l’Autorité des services et marches financiers (FSMA) et soumise à une réglementation spécifique.

T

Take-up search for term

Prise en occupation d’espaces locatifs.

Taux de disponibilité des immeubles disponibles à la location search for term

Le rapport entre la valeur locative estimée des surfaces ne faisant pas l’objet d’un contrat d’occupation à la date de clôture (que ce contrat ait déjà pris cours ou ne prenne cours qu’à une date postérieure à la date de clôture) et la valeur locative estimée totale des immeubles disponibles à la location. Ce taux correspond à l’EPRA Vacancy Rate.

Taux d’occupation « spot » des immeubles disponibles à la location search for term

Le rapport entre la valeur locative estimée des surfaces occupées à la date de clôture et la valeur locative estimée totale des immeubles disponibles à la location.

U

UPSI search for term

Union Professionnelle du Secteur Immobilier (www.upsi.be/fr/home/).

V

Valeur d’investissement search for term

La valeur d’investissement est définie par l’expert comme étant la valeur la plus probable pouvant être obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties parfaitement informées et consentantes, à la date de l’expertise, avant déduction des droits de mutation.

Valeur locative estimée (VLE) search for term

La valeur locative estimée du portefeuille immobilier telle que revue par les experts immobiliers.

Vélocité search for term

La vélocité est un indicateur de la vitesse de circulation des actions sur le marché réglementé et est calculée en divisant le nombre total d’actions traitées au cours de l’exercice par le nombre moyen d’actions en circulation durant cette période.